Элитные ярды российской недвижимости. Интервью гендиректора Paul’s Yard Ольги Минх

В июле 2015 года в агентстве элитной недвижимости Paul’s Yard изменился состав собственников.

51 процент компании выкупили Татьяна Стрельцова, жена начальника отдела аппарата Госдумы Владислава Стрельцова, и Ольга Минх, супруга полпреда Президента России  в Госдуме Гарри Минха.

Деловой интернет журнал White Square Journal встретился с Ольгой и попросил рассказать более подробно о рынке элитной недвижимости, сегодняшних результатах и планах компании.

Офис самого престижного в нашей стране риэлти-брокера расположился на главной улице страны — ул. Тверская, 16 — в Галерее «Актер» (с ноября 2016 года офис компании располагается по адресу: Большая Дмитровка, д.23 стр 2).

Здание, построенное в 1881 году (архитектор Август Вебер), является украшением и неотъемлемой частью панорамы Пушкинской площади. С 1936 года до 1990 года в нем размещался  Центральный Дом актера им. А.А. Яблочкиной.

В просторном светлом кабинете с видом на памятник А.С. Пушкина мы и встретились с Ольгой Владимировной Минх.

olga-minh-wsj-interview-pauls-yard-wsjournal-realty-moscow

Ольга Владимировна, сегодня сфера недвижимости, как и многие другие отрасли, переживает тяжелейший кризис. Но сфера элитной недвижимости во все времена считалась не подверженной кризисным явлениям. Насколько это утверждение верно, на Ваш взгляд?

На сегодняшний день, я считаю, кризис затронул все сферы недвижимости, в том числе, и элитную. Мы не говорим о стагнации, мы говорим об изменениях. Объектов становится больше, а покупателей меньше.

Но это не означает, что покупатели ушли с рынка. Просто у них есть, так называемый, отложенный спрос, и они не готовы покупать недвижимость именно сейчас.

Да, рынка элитной недвижимости, каким он был раньше, сейчас нет. Это касается всех направлений — жилой, коммерческой, загородной недвижимости. Например, в одном поселке на продажу могут быть выставлены два сопоставимых по характеристикам объекта (площадь дома, размеры земельного участка, качество отделки и так далее), но цена объектов будет разная.

В чем причина такого парадокса? Это связанно с тем, что для некоторых клиентов непростая экономическая ситуация в стране диктует условия сжатых сроков продаж. А другие собственники не торопятся продать объект и ждут своего покупателя.

Мы в Paul’s Yard стараемся дать грамотную консультацию, обьяснить клиентам — и продавцу, и покупателю — плюсы и минусы совершения сделок при таких обстоятельствах.

Т.е. даже состоятельных клиентов кризис заставляет продавать дешевле и быстрее?

Некоторых, безусловно, да. Поэтому именно для покупателей сейчас удачное время. Но при этом многие владельцы элитной недвижимости имеют хороший «запас прочности», и поэтому продажа недвижимости для них — не способ решения финансовых проблем.

Если говорить о таких клиентах, как застройщики, то они сегодня не инвестируют в уникальные, дорогие объекты, как, например, Гранатный, дом 6 и пер. Гранатный, дома 6 и 8. Застройщики, которые осваивали район Остоженки, переходят в Новую Москву.

А как кризис недвижимости влияет на вашу работу, на принимаемые решения?

Что касается нашего Агенства, то мы начинаем использовать новые технологии продаж, работаем над повышением профессионализма сотрудников и качества услуг. И, конечно, в этот непростой период мы стараемся оптимизировать баланс доходов и расходов.

Скажите, пожалуйста, с какой суммы начинается понятие элитная недвижимость, сколько денег нужно иметь, чтобы стать клиентом Вашей компании?

Наша компания работает, как правило, с недвижимостью стоимостью от 60 млн. рублей.На эту сумму вы сможете приобрести, скорее всего, не элитную недвижимость, а бизнес-класс.

На мой взгляд, важно обратить внимание не на то, сколько денег у клиента, а на то, сколько наш клиент готов заплатить за тот или иной объект.

Поэтому мы берем на рассмотрение и объекты ниже, так называемой, элитной планки, если они являются эксклюзивными и интересными для нашего покупателя.

Знаете, речь идет скорей не о сумме, а о местоположении и качестве лота. Например, за одни и те же деньги можно купить: коттедж в Подмосковье; квартиру площадью 120 кв. метров в отдаленном районе Москвы; апартаменты в центре Москвы площадью 40 кв. метров.

Существует ли такое понятие как «элитная ипотека»? И что ваше агентство может предложить желающим оформить ипотеку?

Для нас элитность — характеристика двух составляющих  в нашей работе. На первом месте — это отношение к нашим клиентам, представителям творческой, политической и бизнес-элиты.
А второе — это характеристика тех объектов, с которыми мы работаем. Применительно к источнику финансирования — собственные деньги или заемные средства, — определение «элитное», на мой взгляд не применимо.

Ольга Владимировна, скажите, пожалуйста, какие основные отличия в работе агентства элитной недвижимости от работы обыкновенных агентств недвижимости на массовом рынке?

Более корректно было бы говорить о том, какие требования сложились у нас в агентстве по работе с нашими клиентами, так как у меня нет личного опыта применительно к тем агентствам, которые Вы назвали «обыкновенными», а точнее, которые работают с иными категориями недвижимости.

Важен индивидуальный подход к каждому клиенту и высокий уровень требований к квалификации сотрудников компании. Брокеру необходимо обладать широким кругозором и высоким уровнем общей культуры.

Брокер, своего рода, и психолог, и юрист, и гид, знающий историю объекта и района, в котором объект расположен. Специалист Paul’s Yard должен обладать знаниями, которые позволяют выстраивать отношения долголетнего сотрудничества с нашими клиентами.

Они снова обращаются к нам и очень часто рекомендуют нас своим близким, друзьям и знакомым.

Независимо от того, с какими объектами работает то или иное агентство недвижимости, оно должно очень точно быть сориентировано на «своего» клиента.

Почему основатели компании решили назвать компанию Paul’s Yard? Что оно означает, это название, что символизирует?

Я спрашивала, почему, и получила очень конкретный ответ: «Paul’s Yard», что в переводе «Павлов двор», — в честь небесного покровителя Павла.

Основатель компании Павел Здрадовский посчитал, что пространство, которое занимает компания, должно быть под покровительством этого святого.

Т.е. основатели были религиозными людьми?

Видимо, для него это имело большое значение.

А для Вас?

Применительно к нашему бизнесу, я предпочитаю опираться на собственные силы. Но и от покровительства небесных сил отказываться не собираюсь.

Не планируете ли делать ребрендинг в будущем?

Сейчас мы концентрируемся  на решении более важных и актуальных для нас задач.

Насколько нам известно, до того, как возглавить компанию, вы работали в телевизионном и кинопродюсерском бизнесе. Почему так резко решили изменить сферу деятельности?

Все началось с того, что моя подруга Татьяна Стрельцова предложила мне участвовать в приобретении доли в Агентстве.

Ситуация, сложившаяся на рынке в 2015 году, спровоцировала падение цен на многие бизнесы в Москве, т.е. цена вопроса была не высокой, и я согласилась стать участником общества.

Первое время рассматривала это больше как инвестиции, думала, что буду исключительно партнером без организационного вхождения в бизнес.

Что такого произошло, что заставило вас войти в бизнес организационно?

Стечение определённых для перемен обстоятельств. Плюс собственное любопытство.

Очень часто наиболее успешными руководителями в той или иной отрасли, становятся люди, пришедшие в бизнес из совершенно противоположной сферы. Какие навыки из телевизионного бизнеса помогают вам в новом деле?

Я согласна, что навыки много значат, и, наверное, они мне тоже помогают. Но для начала я бы взглянула на вопрос с другой стороны.

Ведь очень часто человек, пришедший в новую для себя сферу, не зная правил бизнеса, не имеет ограничений, свойственных опытным игрокам. Так, играющий по правилам, например, действует с учётом всех нюансов и не идет в ту сторону, где заранее знает, что правила могут сработать «против», а человек с иным опытом игнорирует эти «условности» (не имею в виду юридические), хотя бы на первом этапе.

Моя предыдущая деятельности была больше связанна с творческим началом, а не с бизнесом. Я стараюсь сейчас это творческое начало вносить в работу Агентства.

Какие-то направления деятельности, которые мне привычны и интересны, остаются в арсенале.

Например, как и другие агентства недвижимости, мы готовим собственный каталог объектов, однако, в этом году мы приурочили новый выпуск к году Российского  кино и показали объекты недвижимости сквозь призму кинопроектора.

В нашей базе достаточно эксклюзивных лотов: здесь жили известные деятели кино, в этих домах снимались фильмы, по тем улицам ходили известные и любимые киногерои.

Интересная идея.

И вот таким нетрадиционным образом клиент, потенциальный покупатель, будет знакомиться с тем объектом, в который, может быть, он заселится.

До вас какие-то агентства пытались сделать что-то подобное?

Возможно, как идея, витающая в воздухе, она была кем-то реализована, но я об этом не знаю.Еще один пример использования прежних навыков: совместно с нашими партнёрами в ресторане «Боргато» мы организуем пресс-завтраки Paul’s Yard.
Приглашаем интересных людей, имеющих отношение к рынку недвижимости, и журналистов профильных изданий.

В непринужденной обстановке обсуждаем актуальные для нас всех вопросы.

Какова география Вашей деятельности?

Что касается Москвы, то чаще всего это Центральный административный округ, а также Юго-Западный, Западный, Северо-Западный.

В Подмосковье — Рублевское, Новорижское, Киевское направления. Но если говорить о географии более обширной, глобальной, то есть  традиционные для нас страны Западной и Восточной Европы, государства, входившие раньше в состав СССР, также США, Израиль и другие.

А если клиент скажет, «хочу виллу на Мадагаскаре»? Вы сможете ему обеспечить это?

Конечно, мы подключимся к решению задачи. Если это наш клиент, зачем нам отдавать его в чужие руки? В мире много агентств, достойных нашего  партнёрства.

Т.е.  географических ограничений  нет?

Перефразирую профессора Преображенского: «ограничения в наших головах». Я не вижу границ.

Во многих государствах есть специальные программы, которые позволяют в обмен на вложение в недвижимость получить гражданство этой страны. Есть ли у Вашего агентства специальные продукты, сервисы для желающих купить себе гражданство таким образом? Если да, то какие?

Вы знаете, у нас нет специального направления, связанного с приобретением гражданства или вида на жительство, но мы можем проконсультировать клиента, как правильно вложить средства в недвижимость и куда обратиться за получением гражданства.

При этом, в случае необходимости, мы оказываем содействие, консультируем и обеспечиваем необходимой информацией.

Как вы проводите дью дилидженс объектов, клиентов, бизнесов?

Проверяются важнейшие аспекты по необходимым и стандартным процедурам. Здесь ничего специфического или особенного нет, т.е. делается все необходимое, чтобы обеспечить юридическую чистоту.

Т.е. проверяете историю объекта?

Конечно.

Ваш бизнес во многом напоминает Private Banking
или семейный офис.
Каким из Швейцарских принципов вы следуете в своей работе, каким образом вы соблюдаете конфиденциальности
?

Не знаю, увы, какие принципы вы имеете в виду. Что касается конфиденциальности, то это непреложные требования, которые соблюдаются абсолютно в нашей компании.

Т.е. назвать ваших известных клиентов вы не сможете?

Конечно же, нет, если только они сами этого не захотят.

Как вы относитесь к такому набирающему популярность инвестиционному инструменту, как арендный бизнес? (Продажа недвижимости с коммерческим арендатором с договором долгосрочной аренды – примечание редактора).

Вообще, с моей точки зрения, переход коммерческой недвижимости от одного собственника к другому никак не связан с уже заключёнными на различные сроки договорами аренды. Арендаторы — это не «крепостные» собственников (ни старого, ни нового).

Если ты приобретаешь или строишь объект коммерческой недвижимости, то в период бурного экономического роста или стабильной экономической ситуации ты «пустой» объект заселишь в два счета, в том числе, и долгосрочными арендаторами.

А в противоположном случае даже объект, в котором на долгосрочной аренде размещены «надёжные» арендаторы, в очень короткий срок может опустеть, если они будут вынуждены закрывать свой бизнес или оптимизировать расходы. А экономическая ситуация сейчас, мы с Вами знаем, не самая простая.

Если, допустим, к вам пришел постоянный клиент с «лишними» $ 500 млн за советом, куда их инвестировать, и рассматривает не только элитную недвижимость, но и ценные бумаги, произведения искусств и пр. Вы готовы консультировать его по всем этим направлениям?

Человек, у которого есть такой объём средств для инвестиций, как правило, сам прекрасно знает, к кому и по каким вопросам обратиться за профессиональным советом.

Paul’s Yard — агентство элитной недвижимости и профессиональную консультацию даёт именно в этой сфере. Если нашего клиента будут интересовать другие сферы для вложения свободных средств, мы дадим рекомендацию, к кому лучше обратиться.

Вы когда-нибудь отказывали платежеспособным клиентам в обслуживании? В каком случае вы отказываете клиентам в праве быть с вами? С какими клиентами вы предпочитаете работать? Сотрудничества с какими избегаете?

Прежде всего, хочу отметить, что мы не в праве никому отказать. Это как если Вы придёте в библиотеку, а там скажут: «мы не выдадим Вам книгу, потому что, как нам кажется, Вы не умеете читать» или «Вы умеете читать и даже писать, а значит, можете написать неприличное слово в книге, поэтому мы Вам её не выдадим».

Агентство недвижимости — открытая организация и не может применять «фейсконтроль», как ночной клуб или дискотека. Задача не избегать сотрудничества с «непонравившимся» клиентом, а обеспечить высокое качество наших услуг и безопасность всех наших клиентов.

Наших читателей, прежде всего, интересует деловой аспект бизнеса. Ольга Владимировна, прошёл год с тех пор, как Вы стали участником общества, и 7 месяцев, как возглавили компанию. Что удалось сделать за первый год? Какие бизнес-процессы были усовершенствованы?

Постаралась не навредить.  :) (смеется)

Это уже хорошо. Удалось? :)

Надеюсь.

А если серьёзно, то за год удалось освоиться с новым для меня материалом. Была детально проанализирована работа компании. Теперь будем более активно совершенствовать нашу работу.

Прежде всего, стоит задача сделать компанию более современной, в частности, с точки зрения менеджмента, путем внедрения новых технологий…

Какие изменения произошли в коллективе? Вы по-прежнему работаете со старой командой, или вы поставили своих людей

Костяк сохранился. Но и новые люди тоже появились.

Тоже из кинопродюссерского бизнеса? :)

Пришли профессиональные управленцы, юристы, информационщики, но не из прежней сферы моей деятельности.

Поговорим об экономике. Вы подсчитывали сумму «среднего чека», среднюю сделку? Какая крупнейшая сделка была совершена агентством в его истории? И в 2016 году?

У элитного агентства не бывает среднего чека.

И каждая сделка индивидуальна. Мы продаем как небольшие апартаменты, так и огромные пентхаусы.

Стоимость сделок не разглашаем, так как одним из основополагающих факторов работы с клиентом является конфиденциальность.

Ваш супруг является одним из доверенных лиц Президента России. Он каким-то образом участвует в бизнесе? Возможно, дает советы или поддерживает вас эмоционально?

Вообще-то, должность моего мужа,  Гарри Минха, — Полномочный представитель Президента РФ в Государственной Думе.

Он является госслужащим, государственным служащим какое-либо участие в бизнесе запрещено законом.

А если говорить о поддержке, то она была всегда — на всех этапах нашей совместной жизни и моего творческого движения. И это взаимно.

Почему вы не открываете офис в престижном районе Москоу Сити на самом верхнем этаже небоскреба? И как вы, вообще, относитесь к данному градостроительному проекту?

Отвечу вопросом на вопрос: а зачем?У нас есть офис в центре, на Тверской,  где можно почувствовать дух настоящей старой Москвы, где прямо под окнами моего кабинета стоит Александр Сергеевич Пушкин (памятник, конечно).

Каждое утро выглядываю «в наш двор» и приветствую своего любимого поэта.

Мне бы сейчас не хотелось менять ни направление деятельности, ни вид из окна.

При этом, моё отношение к Москва-Сити положительное.
Его башни — тоже лицо нашего города.

А для тех деловых людей, которым не нравится вид небоскребов, есть пример Ги де Мопассана, ругавшего Эйфелеву башню и ежедневно обедавшего в её ресторане.

На вопрос «почему?» великий француз отвечал, что это единственное место в Париже, откуда башня не видна.

Эйфелеву башню предполагалось разобрать через 20 лет после Всемирной Выставки 1889 года, входными воротами которой она служила. Этого не случилось, и сегодня башня — главный символ Парижа.

Московские небоскребы тоже вписались в панораму современной Москвы.

Вы, вообще, работаете с Москва-Сити? У Вас есть там какие-то сделки?

Да конечно. У Paul’s Yard есть различные объекты и в Москва-Сити.

Какие основные тенденции характерны для современного рынка элитной недвижимости?

Количество предложений значительно превышает платежеспособный спрос, который, к тому же, снижается.

Это, в свою очередь, будет увеличивать сроки экспозиции объектов. Кроме того, повышается интерес к объектам с меньшей площадью и к объектам, готовым «под ключ» — с интересным дизайном и качественной отделкой.

В связи с существенной корректировкой валютного курса, укрепляется тенденция по фиксации рублёвых цен.
С одной стороны, это означает существенное снижение цен в долларовом эквиваленте.

С другой — то, что покупатели не хотят на себя брать дополнительные риски, связанные с резкой корректировкой курса рубля. Все-таки  российской денежной единицей является рубль.

При этом ослабление курса рубля по отношению к иностранной валюте вызывает интерес у иностранных инвесторов.
Но здесь их могут сдерживать геополитические риски (например, санкционные) и российские риски (например, существенное увеличение кадастровой стоимости объектов элитной недвижимости и активно меняющееся законодательство).

Таким образом, можно сделать вывод, что сейчас именно спрос формирует предложения: и девелоперы, и продавцы вынуждены учитывать названные тенденции.

Следовательно, можно сказать, что сегодня рынок элитной недвижимости — это рынок покупателя. Но при этом и рынок компромиссов.

В отличие от прежней ситуации, когда стоимость барреля нефти превышала 100 $ и был, образно говоря, диктат продавцов, так как элитные объекты «сметались на корню», сейчас «рынок покупателя» не означает «диктат покупателя».

Покупателю есть из чего выбрать, понимая пределы своих финансовых возможностей, а застройщики и продавцы, не желая упускать реального клиента, вынуждены быть максимально гибкими, идя на существенные скидки и предоставляя достаточно длительные рассрочки.

А что нас ждет в ближайшие годы? Насколько рынок элитной недвижимости подвержен современным процессам, например уберизации (uberisation)? И наступит ли день, когда все сделки в элитной недвижимости будут заключаться в приложении через Iphone?

Прогноз на средне-срочную перспективу напрямую связан с точностью сегодняшних макро-экономических прогнозов. Это касается и внешне-экономической конъюнктуры, и динамики российской экономики.

Одно точно: рынок элитной недвижимости будет.

Люди по-прежнему женятся и расходятся, появляются дети, которые вырастают и тоже хотят жить в комфортной обстановке. Это естественный ход вещей.

Значит, они будут приобретать элитное жилье.

Нельзя сбрасывать со счетов и инвестиционную составляющую этого рынка. Безусловно, наш рынок — неотъемлемая часть современного общества.

Поэтому, новые технологии, например, информационные, и сегодня, и тем более, в перспективе, будут оказывать существенное влияние на рынок элитной недвижимости.

Это касается сбора, обработки, хранения и обмена информацией. Это позволяет организовать качественную работу отдельных подразделений компании, её сотрудников, дистанционно удаленных от головного офиса. Часть услуг нашим клиентам, например, консалтинг, тоже можно оказывать таким образом.

Но «уберизации» в полном объёме у нас не может произойти, потому что основной объём нашей работы связан с объектами, которые не поддаются типологии, они всегда индивидуальны.

Человеку всегда нужно — если это касается дорогого, качественного и для себя, — потрогать, пощупать, заглянуть и проверить.

По поводу шлемов виртуальной реальности, о которых написано на сайте Paul’s Yard. Вы уже пробовали таким образом показывать какой-то объект за границей?

Нет, за границей ни разу, а в Москве, в том числе, и иностранцам — да.

Презентовали личную резиденцию г-на Киде, Президента Франко-Российской торгово-промышленной палаты. Это прекрасный объект на Ворсонофьевском, 4.

Сейчас работаем над новыми интересными проектами.

В завершении я бы хотел задать личный вопрос, в продолжении вашего предыдущего интервью одному из профильных изданий. Тогда вы ответили журналисту, что с началом бизнеса времени стало катастрофически мало, чтобы успевать и жить, и работать. Удалось ли вам в этом году достичь гармонии, баланса личной жизни и бизнеса? :)

Всегда чего-то не хватает: кому-то внимания; кому-то денег; ещё одной комнаты; нового платья; места в чемодане; слов, чтобы выразить мысль; такта, чтобы сдержать резкое слово; не хватает солнечных дней в году; часа, чтобы почитать перед сном; минутки «на звонок другу»…

Начни сетовать, хватать все равно не будет, а силы и такое драгоценное время потратятся впустую!

Предпочитаю ориентиры на позитив и сбалансированное состояние дома и на работе.

Гармония — это не цель, которую нужно достичь, это путь и ощущения «по пути». У меня не получается делить свою жизнь на личную и иную.

Год назад в мою жизнь добавился «новый элемент» — Paul’s Yard. На какое-то время он вытеснил привычные, наработанные годами навыки проведения дня, добавил забот, переживаний, неудобств.
Но при этом — столько интересного, нового, важного для меня! Увлеченно нарабатываю новые навыки.

А недавно я возобновила  пробежки по утрам. Возвращаются те элементы жизни, которые были до начала работы в Paul’s Yard.

На самом деле, я чувствую себя отлично.

Я желаю Вам успехов. Уверен, что все получится. У вас есть огонек в глазах! Это самое главное! Спасибо Вам большое за интервью! Было очень интересно!

Интервью взял Антон Несговоров, генеральный директор White Square Group.

Фото: Антон Несговоров

pushkin-wsj-tverskaya-ploshad-galereja-akterФото: 2do2go.ru

___________________________________________________________________

Ольга Минх. Биографическая справка.

  • Закончила отделение журналистики филологического факультета Томского государственного университета им. В. В. Куйбышева и аспирантуру факультета журналистики МГУ им. М. В. Ломоносова.
  • Прошла обучение на Высших режиссёрских и Высших операторских курсах при Центральном телевидении.
  • Работала редактором Главной редакции кинопрограмм Центрального телевидения, специальным корреспондентом, шеф-редактором, режиссёром и руководителем проектов в Дирекции научно-познавательных программ ВГТРК.
  • Возглавляла НП «Образ».
  • Является автором идеи и продюсером полнометражных документальных фильмов для федеральных телеканалов.
    Один из проектов был удостоен гранта Президента Российской Федерации для поддержки творческих проектов в области культуры и искусства.
  • Награждена Почётной грамотой Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации.
  • С 2015 года генеральный директор и совладелец ООО «ПОЛС ЯРД РИЭЛТИ»

Официальный сайт Paul’s Yard: http://www.paulsyard.ru/

 

Banner

Элитные ярды российской недвижимости. Интервью гендиректора Paul’s Yard Ольги Минх: 2 комментария

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

Смотрите также